住宅購入の際に金融機関にて組まれる住宅ローンには金利が付きますが、令和6年、日本銀行は金融政策を変更し、同年7月には利上げを行いました。また、令和7年1月・12月にも追加で利上げが行われ、これらの動きは住宅ローン金利にも影響を及ぼしました。令和6年末時点で既に『変動金利』を引き上げる金融機関が見られておりましたが、『変動金利』は『固定金利』と比較すると金利が低く、金利が引き上げられたとて、やはり引き続き魅力的であることは否めません。
本コラムでは、『金利上昇による住宅ローンへの影響』につきまして、情報をご提供して参ります。

＊『住宅ローン金利』とは

住宅ローン金利には『変動金利』と『固定金利』がございます。
『変動金利』は、『固定金利』より利率が低く、金利上昇スピードも『固定金利』よりは遅いというメリットがありますが、金利が上昇すると月々の返済額が増加するというデメリットがある金利です。『変動金利』型の住宅ローンを組んだ後で金利が上がることが無いとは言えない為、借入時には、ある程度の金利上昇を長期的な目線で見込むと宜しいかと存じます。
一方、『固定金利』は、『変動金利』と違い金利変動がございませんので、『変動金利』のような金利上昇リスクが無い安定感はありますが、他金利型への変更不可というデメリットがある金利です。また、そもそも借入時の金利が『変動金利』より高く設定されている為、将来的な目線で見て金利変動や上昇が無かった場合は『変動金利』より支払いが不利な点がございます。
では、金利とはどのように決まるものなのか？各金融機関で『基準金利』という、金利の元になる基準が設定されており、実際に住宅ローン利用者が支払う『適用金利』を計算する為に差し引く『金利の割引分』のようなもの（＝『引き下げ幅』と言われます）が引かれた結果が住宅ローン金利となります。この『引き下げ幅』は、各金融機関同士で競争が行われ
『変動金利』にも『固定金利』にも、それぞれメリット・デメリットが存在することは確かですので、どちらの金利型で住宅ローンを借り入れするかは、ご自身のライフプランに沿った金利型をご検討・ご選択なさると宜しいかと存じます。

＊『変動金利』の決まり方

『変動金利』は、金融機関が融資するに問題が無いと判断した信用力の高い企業に融資を実行する際に適用される『短期プライムレート』という金利を参照し決定されると言われております。『短期プライムレート』は、日本銀行の政策金利の影響を受けるもので、例えば政策金利が引き上げられますと短期プライムレートの上昇へ繋がることになります。そうしますと、住宅ローンの『変動金利』の上昇にも連動することになるのです。そのようにして『変動金利』が決まります。

＊『固定金利』の決まり方

『固定金利』は、先に述べた『変動金利』同様に、金融機関が融資するに問題が無いと判断した信用力の高い企業に融資を実行する際に適用される『長期プライムレート』を参照し決定されると言われております。『長期プライムレート』は、10年ものの国債金利の影響を受け、且つ連動しています。

＊住宅ローンの金利上昇の傾向

気になる金利上昇の背景には、以下のような要因が考えられます。
・日本銀行の政策
・景気の動向
・海外金融市場の動向
中でも最も影響が大きい要因は日本銀行の政策です。
例えば、日本銀行が政策金利を上昇させたとします。
そうしますと、各金融機関が日本銀行から資金を仕入れる際のコストが膨らみ、そのコストを反映させる為に『短期プライムレート』を引き上げます。
それと共に各金融機関の定める『基準金利』も引き上げられ、住宅ローンの金利に影響を及ぼすことになります。
このように、日本銀行の動きは住宅ローンの金利に大きな影響を及ぼす力が存在する為、動向を注視するに越したことは無い、ということになります。
では、金利上昇の程度は如何程か？
前述の通り、令和6年7月と令和7年1月に利上げが行われ、令和7年6月時点での金利上昇率は0.5%でした。その際、大手金融機関では『変動金利』を0.25%～0.5%程度上昇、更に同年12月の日本銀行政策金利追加（0.25%）利上げにより、今後住宅ローン金利にも上昇の影響が予想されます。金利が一気に上昇する可能性は低いですが、今後も上昇傾向にあることは予想されております。

＊住宅ローンの金利変動が与える影響

『変動金利』には、『5年ルール』・『125%ルール』というルールを設けている金融機関が多く、『5年ルール』とは、借入後から半年ごとに見直される金利が上昇したとしても直ちに毎月の返済額が増えるのでは無く、5年間は毎月の返済額が変わらない、また『125%ルール』とは、6年目以降はこれまでの返済額に対し125%の金額しか上げることができないルールとなっております。5年間の内に収支を見直し返済額の調整が可能となり、この時間的猶予により、6年目以降の返済計画を練り直すこともでき、メリットのあるルールとなっております。但し、これらのルールは一時的に急激な変化を抑制する為の仕組みであり、総返済額を減らすものではございませんので、引き続き、金利変動には動向を注視しておくと宜しいかと存じます。

＊住宅ローンの金利上昇に備えて

『備えあれば憂いなし』という言葉ありますように、もし金利が上昇しても備えがあれば家計への影響を抑えることができます。金利上昇決定から適用まで一定の猶予期間がありますので、その間に以下をご検討されては如何でしょうか。
・繰り上げ返済を実施…元本を減らすことで将来の利息負担を軽減
・返済期間を延長…返済期間を長くし分割の回数を増やし月々の返済額を減らす
・借り替えを検討…『固定金利』や他金融機関の『変動金利』に借り替える
いずれにせよ、メリット・デメリットは存在しますので、慎重にご検討いただき、ご無理の無い返済計画を立てていただくと宜しいかと存じます。

以上、『金利上昇によるローンへの影響』につきまして、基本的な情報をご提供して参りました。
これから住宅を購入なさるお客様、既に購入なさっていらっしゃるお客様、皆様がご不安無く安心してお過ごしになられるよう、ご検討の一助となれば幸いに存じます。

弊社では、そのようなお客様のお困り事に寄り添い、ご一緒に解決策を見出すお手伝いをさせて頂きたいと考えております。

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