『土地の税金『固定資産税』～更地の場合・建物がある場合～』
不動産を所有すると、各市町村へ『都市計画税』と『固定資産税』を納付する義務が発生します。納税額や税額算出方法などについて理解を深めておくことが、不動産所有・活用において後々役立って参ります。また、該当土地が『更地』であるのか、果た又『建物が建っている』のか、によっても優遇措置が変わって参りますので、同様に後々役立つ事になるかと存じます。
本コラムでは、『土地の税金『固定資産税』～更地の場合・建物がある場合～』につきまして、情報をご提供して参ります。
＊『固定資産税』の仕組み
『都市計画税』・『固定資産税』は、地方税の一種であり、不動産所有者に対し、毎年の1月1日時点で課せられます。その税額は、以下ような計算式で算出されております。
・土地に対して：
固定資産税額＝課税標準額（固定資産税評価額×軽減率）×標準税率（税率1.40％）
都市計画税＝課税標準額（固定資産税評価額×軽減率）×標準税率（税率0.30％）
・建物に対して：
固定資産税額＝課税台帳に登録されている価格×標準税率（税率1.40％）
都市計画税＝課税台帳に登録されている価格×標準税率（税率0.30％）
上記計算式内にあります『固定資産税評価額』とは、国が定めた固定資産評価基準に基づき市町村長により決定される評価額となります（※価格等算出の結果、課税標準額が150万円未満の場合は課税対象外）。とは言われど、概ねで申し上げますと、土地の場合は原則公示価格の70％程度、建物の場合は原則建築費の50～60％、などとも言われております。なお、当評価額の見直しは3年に1度となっております為、3年間は金額据え置きとなります。
＊特例措置
『固定資産税』には、特定の条件を満たした場合に課税標準額が軽減される特別措置が存在します。
因みに、当特別措置は、市町村側で税額計算の際に適用される為、お客様ご本人からの申請等は不要でございます。
・土地に対して：
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）…固定資産税評価額×1/6、都市計画税×1/3
一般住宅用地（200㎡超の部分）…固定資産税評価額×1/3、都市計画税×2/3
・建物に対して：
一般的な戸建…新築後3年間、固定資産税評価額×1/2
認定長期優良住宅の戸建…新築後5年間、固定資産税評価額×1/2
3階建以上の耐火・準耐火構造のマンション・戸建…新築後5年間、固定資産税評価額×1/2
3階建以上の耐火・準耐火構造且つ認定長期優良住宅のマンション・戸建…新築後7年間、固定資産税評価額×1/2
但し、ここで注意が必要な点は、土地において『更地』は上記特別措置適用外となっていることです。
『更地』とはどのようなものか？
『更地』と聞くと、農地や山林などを思い浮かべますが、これらは用途上『宅地』では無い為、『更地』とはみなされません。
『更地』とは、『建物が建っておらず、且つ使用収益を制約する借地権や地上権、賃借権などの権利が付着していない宅地』であり、あくまで『建物の建っていない宅地』を指します。
当特別措置適用外の代わりに、『負担調整措置』という特別措置は適用されます。固定資産税評価額が急増し、納税者の負担が過度にならないよう税額の上昇を抑える制度です。とは言え、実際には地価が急激に上昇（＝固定資産税評価額が大きく変動）することは少ない為、大抵の『更地』の課税標準額は、評価額の70％となります。
『更地』の固定資産税＝固定資産税評価額×70％×標準税率（税率1.40％）
建物が無ければ、建物分の固定資産税は発生致しませんが、『更地』となる為、上述の通り土地の課税標準額は上がります。結果的に、『建物がある土地』より『更地』の方が固定資産税が高くなるのです。
よって、『更地』はそのままにしておく（放置する）のではなく、例えば、
①売却する
②賃貸のアパートやマンションを建設・経営する
③駐車場を建設・経営する
など、有効に活用するのが宜しいかと存じます。
上記方法は、尚且つ、所有者様の収益及び節税効果にも繋がりますので、その土地に見合った活用方法をご選択なさると宜しいかと存じます。
＊特定空き家も特別措置適用外
建物さえあれば特別措置が適用されると一概には言えず、平成27年5月26日施行の『空き家対策特別措置法』により、『特定空き家』と認定された建物は『更地』と同評価となり、且つ、以下4項目に該当しつつも是正されない場合は『特定空き家』の認定を受け、特別措置適用外となります。
①倒壊など、著しく保安上危険な状態
②著しく衛生上有害な状態
③適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の安全を図るために放置することが不適切である状態
故に、建物は放置せず、継続した維持管理が必要となるでしょう。
以上、『土地の税金『固定資産税』～更地の場合・建物がある場合～』につきまして、基本的な情報をご提供して参りました。
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