不動産小口化商品とは、複数人の投資家が特定の不動産を共同で取得・運用し、賃料収入や投資額に応じた売却益の分配を得る投資商品です。1口数万円～数百万円と少額な出資額で始められることや、一つの不動産に全ての資産を投じるのではなく複数の不動産へ小口で出資出来る共同出資の為、その手軽さ、また、不動産保有者となることでの資産分散・節税効果への期待があり、近年注目を集めております。この手法は「不動産特定共同事業」と呼ばれており、不動産特定共同事業法という法律に基づき運営されております。不動産特定共同事業の事業者が、立地・建物・市場等を精査し、将来的に資産価値の維持のみならず値上がりや安定性が見込まれる不動産を購入、それを分割して小口化投資商品として複数人の投資家へ販売し、収益を投資家へ分配する、という仕組みとなっておりますが、不動産特定共同事業の事業者は国土交通大臣又は都道府県知事より許可を受ける必要がある為、それにより事業者に対する信頼性も高まり、投資家にとっても安心材料となっております。
本コラムでは、『不動産小口化商品～相続税税制改正～』につきまして、情報をご提供して参ります。

＊仕組み

不動産特定共同事業の事業者が、立地・建物・市場等を精査し、将来的に資産価値の維持のみならず値上がりや安定性が見込まれる不動産を選定、投資家から出資金を募ります。事業者はその出資金をもって該当不動産を取得、投資家は出資額に応じた権利（持分や受益権等）、該当物件から得られる収益の分配を受けることになります。例えば、該当物件が賃貸物件の場合、修繕対応・入居者募集・契約手続き・家賃回収等の管理の全ては事業者が担いますので、投資家にその手間は掛かりません。投資家へは入居者からの賃料収入（管理費・修繕費等の諸経費を除く）の利益が、出資額に応じて定期的に分配されます。
不動産のプロ目線で取得された物件であること、投資家は不動産保有者として資産運用が可能、相続対策として活用が可能、管理の手間が掛からない、複数物件への小口投資の為リスク分散が可能、といったようなメリットがある投資商品であることが言えるでしょう。

＊種類

不動産小口化商品は、大きく分けると以下の2タイプがございます。

①匿名組合型
投資家が事業者に対して出資を行い、事業者が事業により得た利益を投資家へ分配する形態となります。出資者である投資家と事業者との相互関係を定めた匿名契約に基づき、事業者が主体として事業を行いますので、投資家に所有権はなく、税務上は不動産ではなく、事業への出資に対する『持分（債権的権利）』として評価されます。

②任意組合型
出資した複数人の投資家が共同で主体となり事業を行う形態となります。投資家は不動産の共有持分を実際に保有する為、相続時には現金ではなく不動産として評価されます。

＊2027年からの税制改正

前述の通り、不動産小口化商品は現金ではなく不動産の共有持分を保有する為、相続税は不動産として評価されております。相続税は、路線価・固定資産税評価額を元に算定される為、実勢価格（時価）より低く評価されることも多く、相続税の評価額圧縮に繋がるケースもありました。しかし、令和8年度（2026年度）税制改正大綱により、不動産小口化商品の相続税評価方法の見直しが、令和9年（2027年）1月以降の相続や贈与による取得分から適用される予定となり、原則として実勢価格（時価）を反映した評価（相続税評価＝実勢価格（時価））になることが見込まれております。これにより、従来のような相続税評価額の圧縮効果は限定的になる可能性があります。このような背景がございます為、相続対策として不動産小口化商品購入をご検討なさっていらっしゃる方は、充分にタイミングをご考慮なさることをお勧め致します。

以上、『不動産小口化商品～相続税税制改正～』につきまして、基本的な情報をご提供して参りました。
当商品のご購入をご検討なさっていらっしゃるお客様には、令和9年（2027年）以降の相続税に関する税制改正前に、税制改正の内容をご確認頂きまして、ご購入をご検討頂くことをお勧め致します。又は、当税制改正を機会とし、不動産小口化商品は売却し、土地・建物等の実不動産資産の取得へと、資産の置き換えをご検討頂く事も、相続税評価額圧縮には繋がりますので、是非一度ご検討頂ければ幸いに存じます。皆様がご不安無く安心してお過ごしになられるよう、ご検討の一助となれば幸いに存じます。

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